БАНКЕРЪ

Европа забрани на банките да продават имоти на длъжници когато си поискат

Published

6 years ago

January 30, 2019

Autor

Банките нямат право по презумпция да продават ипотекирани имоти на свои неплатежоспособни клиенти. Това се забранява в случаите, когато до продажбата се е стигнало заради неравноправна клауза в договора за кредит и когато тази продажба не може да бъде блокирана чрез оспорване на неравноправната клауза пред съд.

Това постанови Европейският съд със седалище в Люксембург на 14 март 2013 г. след запитване заради спор между гражданин от марокански произход и испанска спестовна каса, продала семейното му жилище заради забавено изплащане на кредит.

Решението на Европейския съд от 14 март тълкува Директива 93/13/ЕИО от 5 април 1993 година относно неравноправните клаузи в потребителските договори. То важи в пълна степен за целия ЕС, включително България, чието законодателство не защитава в пълна степен правата на потребителите при споровете им с банки.

Например в момента българският Гражданско-процесуалният кодекс дава възможност за обжалване на заповедта за незабавно изпълнение в двуседмичен срок след уведомлението от съдебния изпълнител. Това обаче не спира отнемането и продажбата на ипотекирания имот по бързата процедура от банките. Решението на Европейския съд вече ще е основание за спиране на тази практика, ако човекът оспори неравноправна клауза в договора за кредит или анекс към него.

На базата на решението на Съда в Люксембург, с което българските съдилища са длъжни да се съобразят, могат да се оспорят още: едностранното определяне от страна на банката на дължимата от клиента сума; промените в методиката на изчисляване на лихвата след подписване на договора (масова практика на българските банки); определяните драстично високи лихви при забавено плащане на вноска.

Решението на Европейския съд е светлина в тунела за българите, след като на 2 октомври 2012 г. Конституционният съд бетонира текстовете в ГПК, които позволяват на банките да си връщат кредити по бързата процедура – без доказателства пред съд.

Казусът

Конкретният казус, заради който Съдът в Люксембург дава тълкувание на директивата, е свързан с отнемане и продажба на ипотекиран имот заради забавено изплащане на кредита.

На 19 юли 2007 г. Мохамед Азиз, марокански гражданин, който работи в Испания от декември 1993 г., подписва договор за ипотечен кредит с Catalunyacaixa. Ипотекирано е семейното му жилище, оценено в нотариалния акт на 194 000 евро. Кредитът за 138 000 евро трябва да бъде погасен за 33 г. Лихвата е 4.87%, а наказателната, при забавяне на вноска, 18.75%.

15-ата клауза по договора, която по-късно Азиз оспорва, урежда принудителното изпълнение върху ипотекирания имот.

От 31 юли 2007 г. до 31 май 2008 г. Азиз плаща 1325 евро от главницата и 6656.44 евро лихва. От октомври 2007 г. започва да бави плащанията, а в края на май 2008-а спира да плаща. Банката обявява кредита за предсрочно изискуем. Чрез нотариус е определено, че Азиз вече дължи 139 764.76 евро (главница, договорени лихви и лихви за забава). През януари 2009 г. започване съдебно производство за изплащане на сумата. През март банката започва производство по принудително изпълнение върху ипотекирания имот. То е разпределено на Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Martorell.

Азиз не се явява на делото, не подава възражение, нито плаща дължимите суми.

На 15 декември 2009 г. имотът е определен за публична продан, която се провежда на 20 юли 2010 г. Не се явяват желаещи купувачи и спестовната каса подава молба да й бъде възложен имотът за 50% от договорената му оценъчна стойност, т.е. 97 200 евро. Получава апартамента, а Азиз, освен че го губи, продължава да дължи над 40 000 евро от главницата плюс лихви заради намалената цена, на която касата е взела имота. На 20 януари 2011 г. властите гонят Азиз от жилището.

Малко преди това, на 11 януари 2011 г., Азиз предявява установителен иск до Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona и иска обявяване на нищожността на клауза 15 от договора за ипотечен кредит, която според него е неравноправна, а оттам и на нищожността на изпълнителното производство.

Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona изразява съмнение относно съответствието на испанското право с установената с Директивата правна рамка, като подчертава, че ако кредиторът избере да се прибегне до принудително изпълнение върху ипотекиран имот, възможността да се изтъкне неравноправността на една от клаузите на договора за кредит е силно ограничена, тъй като този въпрос се разглежда в последващо исково производство, което няма суспенсивен ефект.

Според Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona, за да се разреши спорът по главното производство, е необходимо тълкуване на понятието „условие, според което от потребителя се изисква да изплати неоснователно висока неустойка като компенсация, когато не изпълни задълженията си“ по смисъла на точка 1, буква д) от приложението към Директивата, както и на понятието „условия, които имат за предмет или резултат изключване или накърняване правото на потребителя да предяви иск или да използва други правни средства“ по смисъла на точка 1, буква р) от посоченото приложение. Не е ясно дали клаузите за предсрочна изискуемост при дългосрочни договори, за определяне на лихвите за забава и за едностранно установяване от кредитодателя на механизмите за определяне на размера на цялото задължение са съвместими с посочените разпоредби от приложението към Директивата.

Заради съмненията за противоречие с Европейската директива, Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona решава да спре производството и да постави на Съда следните преюдициални въпроси:

„1) Може ли да се счита, че системата за принудително изпълнение върху ипотекирани или заложени вещи, установена в член 695 и сл. от Гражданскопроцесуалния закон, с предвидените ограничения по отношение на основанията за предявяване на възражения в испанската процесуална система, представлява очевидно ограничаване на защитата на потребителите, доколкото води от формална и материална гледна точка до очевидно накърняване на правото на потребителя да предяви иск или да използва други правни средства, които да гарантират ефективна защита на неговите права?

2) От Съда на Европейския съюз се иска да изясни съдържанието на понятието „несъразмерност“ по отношение на:

а) възможността за предсрочна изискуемост при дългосрочни договори — в случая 33 г. — поради неизпълнение на задължения през конкретен и много ограничен период от време;

б) определянето на лихви за забава — в случая над 18 %, — които не отговарят на критериите за определяне на мораторни лихви при други потребителски договори (потребителски кредити) и в други области на договарянето с потребители биха могли да се считат за неравноправни и за които въпреки това при договорите за сделки с недвижими имоти няма ясно законово ограничение дори в случаите, когато следва да се прилагат не само по отношение на просрочени вноски, но и по отношение на всички дължими вноски поради предсрочна изискуемост;

в) едностранното установяване от кредитодателя на механизми за определяне и изчисляване на променливи лихви — редовни и мораторни — във връзка с възможността за принудително изпълнение върху ипотекирания имот, които не позволяват на длъжника, спрямо когото е насочено принудителното изпълнение, да предяви възражение относно размера на задължението в рамките на самото изпълнително производство, като той може да направи това в исково производство, при което към момента на произнасяне на окончателното решение принудителното изпълнение ще е приключило или най-малкото длъжникът ще е изгубил ипотекирания или дадения като обезпечение по кредита имот; този въпрос има особено значение, когато кредитът се иска за закупуване на жилище, а принудителното изпълнение води до опразване на имота?“.

На 14 март 2013 г. Съдът в Люксембург излиза с решение. В резюме то гласи:

1) Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 5 април 1993 година относно неравноправните клаузи в потребителските договори трябва да се тълкува в смисъл, че не допуска правна уредба на държава членка като разглежданата в главното производство, която не предвижда възможност в производство по принудително изпълнение върху ипотекиран имот да се прави възражение за неравноправност на договорна клауза, въз основа на която е издаден изпълнителният титул, като същевременно не позволява на съда в исковото производство, който има правомощието да прецени дали такава клауза е неравноправна, да постанови привременни мерки, и по-специално спиране на посоченото изпълнително производство, когато постановяването на тези мерки е необходимо, за да се гарантира пълната ефективност на крайното му решение.

2) Член 3, параграф 1 от Директива 93/13 трябва да се тълкува в смисъл, че:

– понятието „значителна неравнопоставеност“ в ущърб на потребителя трябва да се прецени, като се направи анализ на националните правни норми, приложими при липсата на уговорка между страните, за да се установи дали и евентуално в каква степен по силата на договора потребителят е поставен в по-неблагоприятно правно положение от предвиденото в действащото национално право. За тази цел се явява релевантно да се разгледа и правното положение на потребителя с оглед на предвидените в националната правна уредба средства за предотвратяване на прилагането на неравноправните клаузи,

– за да се отговори на въпроса дали неравнопоставеността е възникнала „въпреки изискването за добросъвестност“, е важно да се провери дали, като постъпва добросъвестно и справедливо с потребителя, продавачът или доставчикът може основателно да очаква, че потребителят ще се съгласи със съответната клауза при индивидуални преговори.

Член 3, параграф 3 от Директива 93/13 трябва да се тълкува в смисъл, че приложението, към което препраща тази разпоредба, съдържа само примерен и неизчерпателен списък на клаузи, които могат да бъдат обявени за неравноправни.

Post Views: 2

БАНКЕРЪ

БНБ взе важно решение за банките

Published

4 weeks ago

December 26, 2024

Autor

Антицикличният капиталов буфер ще е 2% за първото тримесечие на 2026 г.

БНБ определи нивото на антицикличния капиталов буфер, приложим към кредитни рискови експозиции в Република България, на 2% през първото тримесечие на 2026 г. Той има за цел да запази способността на банковата система да посрещне неблагоприятните ефекти от проявленията на бизнес и финансовия цикъл чрез засилване на капиталовата позиция на банките.

При определянето му се вземат под внимание и допълнителни индикатори, фокусирани върху кредитния пазар, задлъжнялостта, пазара на недвижими имоти, както и общото състояние на икономическата среда.

От БНБ напомнят, че от 1 октомври 2024 г. банката въведе изисквания за показателите за кредитните стандарти при отпускане и предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти. Кредитната динамика в този сегмент и свързаните с нея потенциални системни рискове в средносрочен план са определящ фактор за въвеждането на изискванията. Мярката допълва приложените от БНБ капиталови буфери, като ефектът от прилагането й ще бъде част от регулярното наблюдение и анализ.

Поддържането на антицикличен капиталов буфер засилва капиталовата позиция на банковата система, като подсигурява повишена устойчивост срещу неблагоприятни тенденции в икономическата активност или други потенциални проявления на цикличните системни рискове.

През 2021 г. БНБ повиши нивото на антицикличния буфер, приложим към местни кредитни рискови експозиции, на 1% от 1 октомври 2022 г. и на 1,5% от 1 януари 2023 г., като през септември 2022 г. нивото на антицикличния капиталов буфер беше увеличено допълнително на 2% в сила от 1 октомври 2023 г.

Предвид трайно запазилите се високи темпове на кредитен растеж и несигурността в икономическата среда, антицикличният капиталов буфер на ниво от 2,0% през първото тримесечие на 2026 г. има за цел да засили устойчивостта на банковата система при натиск върху доходността и капиталовата позиция, предизвикан от потенциално нарастване на необслужваните кредити и обезценките.

Нашата медия използва изображения създадени от Изкуствен Интелект.

Четете неудобните новини, които не можеме да поместим тук поради фашистка цензура в нашия ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ.

Абонирайте се за нашия Телеграм канал: https://t.me/vestnikutro

Влизайте директно в сайта.

Споделяйте в профилите си, с приятели, в групите и в страниците. По този начин ще преодолеем ограниченията, а хората ще могат да достигнат до алтернативната гледна точка за събитията!?

#thesofiatimes #sofiadailymail

Post Views: 7

БАНКЕРЪ

Съдът връща Андрей Гюров като зам.-шеф на БНБ

Published

1 month ago

December 17, 2024

Autor

Нов удар срещу поръчковата КПКОНПИ, която го отстрани от банката

Административният съд в София обяви за нищожно решението на Комисията за противодействие на корупцията /КПК/, с което Андрей Гюров беше отстранен като подуправител на БНБ.

Делото срещу Антикорупционната комисия беше заведено от самия него, след като КПК реши, че е бил в несъвместимост като съдружник в дружество и подуправител на Банката. Комисията реши, че е бил в несъвместимост, като съдружник в „Йонтех Инженеринг“ ООД, както и член на управата на две сдружения – „Балкански – Паница Институт за научни издирвания“ и „Голф-клуб Благоевград“.

Въз основа именно на това решение, Управителният съвет на БНБ отстрани Гюров от поста му.Гюров обжалва, но пред Върховния административен съд. ВАС спря делото и изпрати питания до Съда на ЕС в Люксембург.

Сега Административният съд реши, че изводът на Комисията, че като съдружник в дружество Гюров се е поставил в състояние на несъвместимост с длъжността на подуправител, е незаконосъобразен.

Съдът приема, че оспорваният от Гюров акт е издаден при съществени нарушения на процесуалните правила, има факти, които не са оценени и изяснени.

Решението на Административния съд не е окончателно и може да се обжалва пред Върховния административен съд.

След промените в Конституцията от края на м.г. управителят и подуправителите на централната банка са сред възможните кандидати за служебни премиери, в случай че не се състави редовно правителство. С решението на КПК на практика Гюров беше в невъзможност да заема този пост. От всички възможни кандидати, сред които президентът да номинира за служебен премиер, Гюров бе единственият, който не е свързан с ГЕРБ и ДПС.

Нашата медия използва изображения създадени от Изкуствен Интелект.

Абонирайте се за нашия Телеграм канал: https://t.me/vestnikutro

Влизайте директно в сайта.

#thesofiatimes #sofiadailymail

Post Views: 9

БАНКЕРЪ

ПИБ купува за 79 млн. евро централата си от двамата си собственици Цеко Минев и Ивайло Мутавчиев

Published

3 months ago

October 31, 2024

Autor

Продавач на сградата в “София тех парк” е дружеството на Цеко Минев и Ивайло Мутафчиев “Фраксинус инвестмънт”

Новата централа на Първа инвестиционна банка (ПИБ), в която тя се настани през 2022 г., вече е нейна собственост. Това съобщиха от самата институция, като прехвърлянето все още не е вписано в Имотния регистър. В него не се споменава сумата на сделката, а само средна покупна цена на кв. м. – 1756 евро на кв.м. без ДДС. От банката обаче потвърдиха, че става дума за 79 млн. евро, до каквото оценка може да се стигне и с груба сметка – сградата се намира в „София тех парк“ и по данни на строителя ѝ е 45.6 хил кв.м РЗП, от които 30 хил. надземни и около 15 – подземни.

Тези нива не изглеждат особено завишени като за първокласни офис площи със сертификат по BREEAM ниво Excellent, като от ПИБ казват, че решението е базирано на оценка от Colliers International. Това, както и финансовата обосновка на операцията, е особено важно, тъй като, от една страна, банката е публично дружество и подобни решения имат значение за инвеститорите ѝ, а от друга, сделката реално е с двамата ѝ ключови акционери. Продавач е компанията „Фраксинус инвестмънт“, която се притежава поравно от Цеко Минев и Ивайло Мутафчиев, а всеки от тях държи по 31.36% дял в ПИБ.

Днес акциите на банката на Българската фондова борса се понижават с близо 7.5% до под 3.5 лв. за акция, като обаче не е ясно дали движението се дължи на новината, тъй като трендът на понижение е вече от почти два месеца след достигнатите върхове от над 5 лв. през лятото. Поскъпването през пролетта беше движено от неофициална информация за готвена процедура за продажба на банката.

Ефектът за купувача

Дадената обосновка в официалното съобщение е доста обща. „Ползването на сградата през наемния период потвърди очакваните от ръководството положителни ефекти за дейността на банката и ни даде възможност да преценим ефективността и целесъобразността от покупката на този дълготраен актив. През този период са направени необходимите инвестиции в сградата, за да осигурим комфорт на служителите и да продължим да развиваме технологичната дейност. Именно затова придобиването на собствеността на сградата отчитаме като финансово обоснована инвестиция в съответствие с дългосрочната визия за развитие на Fibank, както и необходима стъпка в посока устойчивост и бизнес непрекъсваемост“, гласи цитатът на Никола Бакалов, главен изпълнителен директор и председател на управителния съвет на ПИБ.

Със сигурност обаче сделката оперативно би имала положителен ефект. От една страна, тя ще намали административните разходи за банката. В нейният отчет няма разбивка колко точно наем плаща, но от този на „Фраксинус инвестмънт“ се вижда, че приходите му от наеми за 2022 са били 12.8 млн. лв., а през 2023 г. са нараснали до 14.7 млн. лв. Като се вземе предвид, че сградата е единственият му актив, а като единствени клиенти са посочени ПИБ и дъщерното ѝ „АМС имоти“, може да се предположи, че огромната част от сумата е идвала от банката.

Важно е да се отбележи и че в тези две години от въвеждането в експлоатацията на банката „Фраксинус“ отчита и завидни чисти печалби – 7.3 млн. лв. за 2022 и 8.6 млн. лв. за 2023 г., които в голямата си част се разпределят като дивиденти. Така че явно след придобиването на имота оперативното представяне на ПИБ би се подобрило. От там казаха за „Капитал“, че очакват да се реализира икономия между 6 и 10 млн. лв. годишно.

От друга страна, сделката би трябвало да има и известен ефект върху капиталовите показатели на банката, макар от там да не съобщиха конкретния размер. Тъй като ПИБ е и кредитор на „Фраксинус“, с част от цената ще се покрие кредитът, така че за банката рисково претеглените активи ще спаднат. Вместо това тя ще се сдобие с друг актив – имот за собствено ползване, който обаче не носи кредитен риск. На фона на 1.4 млрд. лв. базов собствен капитал от първи ред (CET 1) обаче това едва ли ще доведе до съществено подобряване на съотношенията.

Самата сделка, макар и да е със свързани лица, е под законовите прагове и не се нуждае от одобрение на общо събрание на акционерите.

Ефектът за продавачите

От гледна точка на Минев и Мутафчиев сделката би трябвало да осигури около 50 млн. евро постъпления. Тя се получава, като от цената около 80 млн. евро се приспаднат около 30 млн. евро задължения на „Фраксинус“ към банката. Каква е печалбата им е малко по-сложно да се каже, тъй като не е ясно за колко точно те придобиват сградата през 2020 г. Предвид че строежът й е финансиран с 37.5 млн. евро кредит от ПИБ обаче, може да се предположи, че двамата получават прилична възвращаемост от инвестицията си. А самата сделка може да се оприличи на нещо като квазидивидент, таргетиран само към Минев и Мутафчиев.

В последните над 15 години от световната финансова криза насам ПИБ не е разпределяла дивиденти. Макар неизменно да отчита печалби, банката ги капитализира, като с голяма част от тях се покриват загуби от обезценки, а също така се осигурява и възможността ѝ да кредитира.

Историята на сградата

Sofia Tech One, както първоначално е кръстена сградата, започва историята си през 2017 г. Тогава правото на строеж на офис сграда от 30 хил. кв.м в „София тех парк“ беше продадено срещу 5.6 млн. лв., като само няколко месеца по-късно държавата продаде съседен терен за подобна по размер сграда срещу почти 10 млн. лв.

Историята на сделката беше повече от спорна – назначеното от тогавашния икономически министър Божидар Лукарски ръководство на държавния парк първо продаде без състезание и доста евтино правото да се строи на въпросния терен на вносителя на Bose Ясен Игнатов, който според публикации в медиите е негов приближен. А само след ден той го препродава срещу горница от 1.6 млн. лв. на компания от строителната група „Маркан“.

Именно тя се зае с изграждането на 12-етажната сграда, като се финансира с въпросния заем от ПИБ. Той първоначално е с 6% годишна лихва като е предвидено да се изплати за 15 години – до 2032 г.

Цеко Минев и Ивайло Мутафчиев придобиха все още недостроената сграда през 2020 г. Тогава цената не стана ясна, тъй като покупката стана през придобиването на акциите на „Маркан Ти Ай“ – компанията, притежаваща 100% от „Фраксинус“.

Самата банка се насели там две години по-късно, като за нея това беше безспорно оптимизация, тъй като дотогава практически основните функции бяха разделени в две централи – на бул. „Драган Цанков“ 37 и бул. „България“ 81 Г. „Благодарение на това вътрешната комуникация в структурите й е улеснена и бърза. Решенията във връзка с оперативната дейност на банката се взимат своевременно и експедитивно“, пише в съобщението за сделката.

Там самата сграда е описана като разполагаща „с множество приемни за срещи с клиенти, като има изградени зали за обучения, ресторант за служителите и гостите, съвременен фитнес център, покрит паркинг на две нива за служители и е оборудвана с модерен център за съхранение на данни, подходящите комуникационни връзки и технологии за извършване на ежедневната банкова дейност“.